主题：解读《上海市经济适用住房管理试行办法》

　　时间：2009年07月01日11时

　　嘉宾：市住房保障房屋管理局副局长庞元

　　[主持人]

　　住房问题是重要的民生问题，直接关系到广大群众生活水平的提高和生活质量的改善。

　　上海建立健全经济适用住房制度，是市委、市政府按照中央关于进一步改善民生、促进经济增长、保持社会稳定决策作出的一项重要决定，对于完善本市分层次、多渠道、成系统的住房保障体系，促进房地产市场健康稳定发展，具有重要的意义。

　　经济适用住房工作包含建设、供应、管理和退出等诸多环节，为了使实践操作有据可依、有章可循，在借鉴外省市经验和结合本市实际的基础上，根据市政府要求，上海市住房保障和房屋管理局起草制订了《上海市经济适用住房管理试行办法》，为经济适用住房的各项工作作出制度性安排。

　　本次访谈将为市民解读政策，方便市民更好地理解有关内容。

　　[主持人]

　　各位网友大家好，欢迎您收看中国上海在线访谈节目。住房问题是重要的民生问题，也直接关系到老百姓生活质量提高和生活水平改善。为了更好帮助广大市民理解这个《上海市经济适用住房管理试行办法》的内容，我们今天非常高兴请到了上海市住房保障局和房屋管理局副局长庞元和住房保障局处长李东为我们介绍相关政策，首先请两位和大家打一个招呼。

　　[庞元]

　　大家好。

　　[主持人]

　　其实我听说这个《试行办法》07年就开始工作了，可否介绍一下这个制订过程是怎样的？

　　[庞元]

　　我先说一下按照市委市政府部署，上海市房管局从07年开始启动上海经济适用住房的工作，作为一个重要的民生政策，《试行办法》从起草到出台，历经20个月，先后修改了数十稿，制订过程当中我们市房管局借鉴了其他国家和地区住房保障制度的模式，学习了外省市经济适用住房的规定和管理实践的经验。我们同时也邀请了房地产、经济方面、法律方面相关领域的专家、学者共同研究政策当中的重要问题，同时还召开了一系列的座谈会，听取了国务院发展研究中心，建设部和各地专家、学者的意见、建议，多次征询了市人大和市政协各个专门委员会的意见，以及各区（县）和市相关部门的意见，这个过程当中我们也同时向市委市政府做了多次专题汇报。 根据市委市政府要求，我们这个经济适用住房《试行办法》征求意见稿，在去年年底到今年年初，是12月30日到1月8日，就是这个10天里面，我们向社会进行了公示，受到广大市民的关注。经过我们统计，我们也得到了中国上海门户网站大力支持，还有东方网，我们市房管局网站页面点击数加起来达到1800多万次。市民特别地关注。市房管局还通过零点咨询调查公司，征集市民的意见和建议，总数也有三千四五百条。应当说绝大多数的市民对上海建立经济适用住房制度是肯定的态度。 在今年2月28日，我们市房管局通过主要媒体和网站向社会公布了统计结果，在公示活动结束以后，我们市房管局会同市政府法制办对市民的意见进行归纳、分析等，相关的意见我们及时地采纳。并再次征询有关部门意见，形成了上报市政府的文稿。之后市政府常务会议通过这个办法。

　　[主持人]

　　这个《试行办法》出炉有很多细节，也改了很多稿，大家关心经济适用住房管理方法是怎样的？

　　[主持人]

　　现在经济适用住房，是统一还是多元化的？每一个区是不是会有不一样的地方？

　　[主持人]

　　有多种渠道。

　　[庞元]

　　我也补充一下。在我们经济适用住房《办法》里面，可以集中建也可以配建，我们《办法》当中是这么说的，除了在普通商品住房可以进行配建，还可以考虑在配套商品房当中配建一部分经济适用住房。所以方法还是多种多样、多渠道的，也是按照中央的、国家的有关规定和要求，我们实施操作。

　　[主持人]

　　上个礼拜有一个事，上海市民都在提高，房屋倒塌事件，这个事情大家觉得是不是住房上面有一些安全隐患，经济适用住房又区别于一些普通商品房，选址和建设上面有没有特殊要求和特殊规定？

　　[主持人]

　　质量肯定是很好的，价格肯定相比普通商品房要便宜，我相信这是老百姓最关心的问题，经济适用住房售价和租金如何确定的？

　　[主持人]

　　现在肯定有很多人需要得到经济适用住房。在《试行办法》当中，对申请的准入条件是如何确定的？

　　[庞元]

　　这个问题是我们广大市民、广大网友都是十分关注的，你这个经济适用住房的供应对象，怎样的条件才能符合购买经济适用住房的条件。对这个问题我先概要的说一下上海正在构建分层次、多渠道、成系统的住房保障体系。从我们上海情况和特点来看，第一个对于低收入住房困难家庭，我们从廉租住房来帮助他解决问题。第二个就是中低收入的住房困难家庭，我们通过允许他租和购买经济适用住房的办法解决。应当说经济适用住房与廉租住房保障政策进行有机的衔接，同时着力解决“夹心层”的住房困难。 我们《试行办法》将供应对象界定为城镇当中中低收入住房困难的家庭，并且规定本市经济适用住房实行租售并举。在这个《试行办法》第14条，原则规定了购房的准入条件，包括家庭成员的关系、本市户籍的年限、住房的面积（原来住房困难情况）、家庭的收入和家庭财产的状况以及你在提出申请经济适用住房之前，若干年内你有没有过转让住房的这么一个记录行为等等。这是购房的条件。 如果低于规定限额，符合前面说的其他条件的，还可以申请租房（一个是购买，一个是租房）。我们需要说明的是，我们说这个准入的条件，并不是说从市民这些荣誉性的称号、地位，或者一些特定的职业、职务身份，这种特殊的适用性来设定，而是从全体市民普遍适用性来考虑，目的保证社会资源公平合理的分配。保障性住房必然有公共财政的投入。所以具体准入条件必须按照这个取向细化地加以设置，不能根据某些群体特殊需求随意开口子。 去年年底《试行办法》这么一个公示活动当中，我们对于具体的准入条件当时以政策问答形式初步拟定了准入条件的一些标准。比如说家庭成员的户口年限，主要表现为申请家庭成员具有本市常住城镇户口，要有7年以上；同时要在申请区或者县有5年以上。这个规定主要还是为了体现经济适用住房制度的公平性和有序性。同时为了避免部分家庭随意的迁移户口，到某一个区等等的问题。这是一个，就是户口的年限，有对本市户口和所在区（县）的要求。 第二个家庭住房的面积，主要是家庭人均住房建筑面积在15平米以下。我们廉租住房住房困难标准是人均居住面积在7平米以下。经济适用住房申请的标准是家庭人均住房的建筑面积在15平米以下。有的网友会问，有一些房子有产权证，有建筑面积。我以前的是公有住房，只有使用面积。我们市里面也有专门这方面的规定，对于不同的房屋类型，我们都有统一的折算标准，可以把这些公房凭证使用面积折合转化成建筑面积。 住房困难的面积标准，主要还是考虑居民家庭的基本生活的起居要求。同时结合本市住房困难家庭的规模、数量、总量，政府住房保障的能力和社会经济发展水平等因素综合加以考虑的，这是一个住房面积的情况。 第三个还有家庭收入和财产的标准。主要为，比如说一个三人的申请家庭，人均的月可支配收入在2300元以下，对三人家庭来说，2300元，如果是双职工家庭，三人，2300块乘以3，6900块。

　　[主持人]

　　如果有四个人、五个人也是按照这个标准？

　　[庞元]

　　对。目前我们按照人均来算，可能随着进一步发展，可能根据不同家庭的结构、代际关系，可能还会进一步细化。这是收入。 还有人均财产标准。这个要求的标准是7万元以下。大家可能会问，怎么具体算，怎么衡量？家庭收入是指家庭成员一定期限内拥有的全部可支配收入，包括工薪收入，经营性的净收入、财产性的收入，如果是买卖性股票、房子等等这些。家庭收入标准，主要是扣除其基本生活费用以后，是否有能力通过市场化的方式（包括市场化购买或者市场化租赁等方式）解决住房困难，进行测算。 所谓家庭财产，指家庭成员拥有的存款，他处有没有住房，车辆以及有价证券等加在一起。关于家庭财产的标准，在前不久，应该说去年年底11月份的时候，国家11个部委办联合发过一个文，关于家庭财产的标准，上海也是贯彻国家的这个文。所谓家庭财产标准，为什么定在21万，如果这个家庭要购买一套中小套型普通的，是否具备具有支付房贷首付款的能力。比如说房价一万一个平米，中小户型的是70平米，这个房子70万，首付30%，那么21万。我们希望人民收入不断的改善，到具备条件之后就退出经济适用住房了。

　　[主持人]

　　我比较关心的，有一些单身人士是不是也可以买这个经济适用住房？

　　[庞元]

　　按照我们《试行办法》规定，年龄在30岁（包括30岁），或者30岁以上的单身人士符合这些户籍条件、收入条件、财产条件也可以申请。但这里补充一点，可能你在申请之前，还有一个原有住房有没有转让过，有一个限制。就是提出经济适用住房申请前，五年内没有发生过出售、转让住房的行为。主要是防止将原有住房卖掉了。所以加在一起一共有四项准入条件，单身人士30岁以上，符合以上标准的可以单独申请。 所以我们现在这个《办法》已经公布了，一些配套文件也在抓紧制订过程当中，下半年准备在徐汇区和闵行区两个区先行进行试点。在即将开展经济适用住房申请的审核、轮候工作、试点工作当中，我们还将对申请对象的情况进行一些适应的调研。同时还结合一些情况，认真听取各方面的意见，按照“先紧后松”的原则制订具体的准入标准。我刚才已经说了一个基本的情况。

　　[主持人]

　　有一些申请人原来自己有房子，涉及到房子如何来换算，大家也很关心经济适用住房供应标准是不是也有一些规定？

　　[庞元]

　　比如说，按照原来的标准是三口之家，只能是两房一厅，如果愿意把原来的住房按照合理的价格收购，可能在面积分配上面高一个标准。

　　[主持人]

　　刚刚讲申请之后有一个核实、批准过程。很多网友担心过程是不是特别烦琐，现在基本的流程是怎样的？

　　[主持人]

　　有比较严格的规定。很多在申请购买或者租赁之后，这个经济适用住房之后需要进行一个轮候和选房，大家想问，在轮候和选房过程当中如何能够秉着公正公开公平原则？

　　[主持人]

　　现在经济适用住房以售为主，一部分是租。一部分人原来是租，后来考虑还是买了。《试行办法》当中对于经济适用住房租售转化有相应的规定呢？

　　[庞元]

　　我来回答这个问题，《试行办法》当中我们规定的经济适用住房可以进行租售的转化，主要也是我们在调研制订这个《试行办法》的时候，我们到兄弟省市进行了学习调研、考察，兄弟省市有一些比较好的做法。我们目前上海经济适用住房以售为主，今后实行租售并举，主要是考虑部分承租的家庭住房消费能力比较弱，让他一次性按照购买经济适用住房要求来做，可能有一些困难。但是也有购房的需求，希望在一定的年限内，三年内，或者五年内由租转化为购买，租售结合、并举。所以在《试行办法》第25条规定了实行租售转化的这么一个政策，经过批准租赁经济适用住房申请户，可以在签订《经济适用住房租赁合同》时，向区（县）住房保障机构申请采取租售转化的方式购买该套经济适用住房，就是先租后买。经过批准的，承租人按照经济适用住房总价款一定比例支付购房款以后，可以按照这套经济适用住房原来的销售价格在规定的年限内分期购买；但是跟一般的不一样，购房款付清之前承租人按照规定支付租金，就是经济适用住房房租。大致是这么一个租售转化的情况。主要把一次性购买的行为延长到一定的年限，但是租的时候，还是要付租金，而且明确下来：我现在是租，若干年以后我要买下来的。

　　[主持人]

　　我们觉得房子不是一个人的事，是一家人的事。在经济适用住房里面如何确定房地产的房地产权利人？

　　[庞元]

　　这个问题很重要。如何确定权利人，在这个《试行办法》制订过程当中，我们也经过了多次的调研，听取了方方面面的意见，法律专家、学者、司法部门等意见，开始也有两种想法，曾经有两种想法，凡是作为一个家庭，作为同一个申请家庭购买经济适用住房的，所有的家庭申请成员都是作为购房人的。但是后来大家提出，可能大家申请作为共同申请家庭，但实际出资可能是其中几位。所以我们这一次经济适用住房《试行办法》第22条规定，家庭购买经济适用住房的，申请人可以协商确定房地产权利人，经过家庭的协商一致，也可以有部分的人作为共同的权利人。应该形成书面的文件，并将房地产权利人以外的申请人明确为同住人。应当说这是我们进行了一些探索的尝试。因为这个同住人，实际上名字上列为申请家庭中的同住人，但是很多的在这个家庭享受经济适用住房权利和义务当中，同住人还是相应承担的。比如说规定五年前没有把房子卖掉过。应该形成书面文件。如果申请人之间达不成一致意见的，全体申请人为共同的房地产权利人，这内部需要协商一致。如果是单身人士购买经济适用住房的，刚才说30周岁以上，本人为房地产权利人。 房地产权利人和同住人均享有居住、使用的同等权利，但也受到同等的权利限制。《试行办法》第28条第2款规定不得将经济适用住房擅自转让、出租、出借、赠与或者改变房屋使用性质。同时也不得设定除经济适用住房购房贷款担保以外的其他抵押权，除非你为了购买这套经济适用住房，你向商业银行、向公积金申请购买经济适用住房的房贷贷款，除此之外这个房子不能再抵押了。

　　[主持人]

　　前面说不得擅自转让、出租这样的经济适用住房，其实我也想到，我们经济适用住房其实并不是为了鼓励大家买卖而形成的。所以说在什么样的情况下面是可以出售经济适用住房？在这个《试行办法》当中对于售后管理有没有一些限制和政策？

　　[主持人]

　　如果有一些人已经是五年之后，把这个房子售出去肯定有一些利益，在这个发生转让之后，有了收益，收益如何分配？

　　[主持人]

　　了解了这么多经济适用住房的《试行办法》。网友说你们试点时间多长，所以我想替网友问一下，在《试行办法》出台之后，下一步工作还有什么安排？

　　[庞元]

　　我们《试行办法》已经出台了，《试行办法》重点是规定经济适用住房的一些基本制度和重要的事项，具有原则性和概括性。为了保证经济适用住房工作的顺利开展，需要制订各种实施细则和操作的办法。所以我们接下来要抓紧制订各项配套文件、细则。我们初步拟了一项，就是有关操作实施的配套文件，大概需要有18方面的内容，涉及到市政府各个委办局，面是很广的。市政府高度重视，已经召开了专题会议。确定了各项配套文件制订工作的牵头部门和配合部门，提出了完成工作的时间、节点，要求各个部门分工协作，抓紧落实。所以目前各个有关部门已经开展了调研的工作，着手文件拟定工作。 今年下半年将要实施的一些试点当中碰到的配套文件，都已经形成了草案。这是一个，就是配套文件抓紧制订。 第二个启动经济适用住房审核、轮候的试点工作。我们考虑大部分经济适用住房项目目前还都在建设，到可以供应还有一定周期，又涉及到申请、审核、公示、摇号等程序，制定和完善实施细则需要一定时间。根据市政府工作部署，《试行办法》颁布以后，今年下半年拟初步选择具备房源供应等条件的区县进行试点。你既然搞试点，必须有房源，要不然没有办法搞。取得经验以后再在全市进行推开。 所以从《办法》出台到各个区（县）全面实施还需要一定时间，这一点请广大市民、广大网友给予充分的理解和支持。下一步我们市政府各有关部门加强对试点工作的指导和帮助。试点区已经开始着手开展进行一些调查，总量大概有多少；筹建工作机构、培训工作人员和制订工作方案等前期准备工作。 从实际条件出发，试点区的住房供应，将先实行销售供应的方式，我们刚才说可以销售购买，也可以是租赁，也可以是租售并举。我们在起步阶段还是以售为主。租赁供应方式留在下一阶段进行试行。徐汇区房源从市里面统筹建设的松江泗泾基地当中进行调拨，泗泾基地是地铁9号线那边。闵行区那边，从闵行区进行安排。这些供应房源完善后续配套工作，各方面准备工作完成以后，正式开展经济适用住房申请、审核、轮候、供应、试点工作，到时候具体准入标准、申请审核程序等实施操作规定，我们将在试点区颁布、实施，刚刚说有一些标准等。 第三块努力推进房源建设。去年以来市政府积极部署推进经济适用住房建设的工作。除有条件区（县）在本区域内有，我们还考虑部分中心城区，他们土地资源有限，在外环线周边统筹建设一批经济适用住房项目，主要分布在浦东三林、宝山顾村、松江泗泾等。08年确定这些项目除一部分启动早的项目，大部分项目由于工程工期还有一些建设原因，估计要到明年才能陆续的供应。目前我们正在积极推动各项项目全面建设，确保工程质量的基础上面，加快工程建设的进度。 2009年本市再确立一批经济适用住房项目的规划、选址，同时抓紧各类项目建设立项的手续审批等。及早进入前期开发，力争后年陆续供应今年开工的住房。为解决居民衣食住行问题，市有关部门正在启动引入优质资源向大型居住基地集聚的过程。这方面我们市里面，市建交委会同教育、卫生部门引进了名校等计划，将大型商场、品牌商店引入（居住社区）大基地。还有进一步优化公共交通这一块，加强地面公交和轨道交通的联通，通过这个改善生活配套服务水平，满足入住居民生活需要。

　　[主持人]

　　您说衣食住行，我想这是我们老百姓当中重要的四个部分，如果住解决了，大家生活会变得更加好。感谢两位为大家解决了《上海市经济适用住房管理试行办法》，谢谢两位做客我们的节目，也感谢网友的陪伴。